[미국/WA]모기지 얻기

 

이번에는 미국에서 집담보대출을 얻는 프로세스에 대해서 말씀드리겠습니다. 일단, 집을 살 때 리얼터가 업체를 소개해주기도 하는데요. 구글링을 하면 비교사이트가 많습니다. 철저히 비교해보시고, 가장 저렴한 곳으로 꼭 하시기 바랍니다. 연이율에 따라서, 보통 30년 모기지론으로 설정하는데 비용차이가 엄청납니다. 0.01% 차이도 무시할수 없기 때문에 무조건 이율이 낮을 곳을 찾아야합니다. 

 

미국의 모기지는 우리나라의 담보대출과 좀 다른 부분이 많습니다. 몇가지 특성을 정리해서 말씀드리겠습니다. 

 

1. 조기상환: 조기상환은 대부분 수수료가 따로 없습니다. 우리나라는 몇년거치/몇년상환 이런 식으로 되어있어서, 거치기간에는 조기상환에 대한 수수료가 붙는데, 미국에서는 보통 그런거는 없습니다. 물론 이 부분에 대해서 꼭 확인하고 가입하시는 것이 좋습니다. 제도적으로 없다는 것이 아니라, 통상적으로 그렇다는 것이니까요.
2. 상환기간: 보통은 30년이 기본입니다. 30년 상환으로 보통 셋업됩니다. 여기서 꼭 알아두어야할게 조기상환을 하면 월별상환금액이 주는게 아니라 상환기간이 줄어듭니다. 이게 우리나라랑 좀 다른 방식인 것 같습니다. 한국에서는 담보대출을 갚으면 월별 상환금액이 줄어들어서 부담이 줄었지만, 미국은 다 갚을때까지 월별 상환금액은 줄어들지 않고, 상환기간만 줄어듬에 유의하시기 바랍니다. 
3. 이자/원금 비율: 우리나라에서 담보대출을 얻었을 때는 원금을 동일하게 갚아나가는 방식을 설정할 수도 있지만, 미국은 대부분은 원리금균등상환 방식으로 처음에는 이자비율이 엄청나게 높고, 점차 원금비율이 늘어가는 방식입니다. 매달 내는 돈은 동일하고요. 
4. 설정비용: 설정비용이 미국은 상당히 큽니다. 집가격에 1%이상 생각하셔야합니다. 우리나라는 담보대출 얻어봐야 얼마안드는데, 미국은 정말 비용이 많이 듭니다. 
5. Escrow: 보통 에스크로 계좌에 보유세, 집보험, HOA(조합관리비: 있는 경우)가 모기지론과 함께 관리가 되고, 비용을 함께 지출합니다. HOA비용의 경우는 따로 관리할 수 있고요. 
6. 업체변경: 이것도 우리나라와 많이 다른 부분입니다. 역시 미국은 자본주의의 끝판왕입니다. 갑자기 내 담보대출이 다른 기관으로 팔립니다. 그럼 어느 순간부터 그쪽 기관에 납부를 해야합니다. 불편해도 담보대출채무자가 그걸 거부할 권한이 없습니다ㅠ (저도 이미 한번 바뀌었는데, 바뀐 곳의 서비스가 엉망입니다. 황당해요.)
7. Upfront(Buying points): 일정 금액의 돈을 선납하면 이율을 깎아주는 제도입니다. 이것도 특이한 제도입니다. 업프론트 금액이 원금을 상환하는데 쓰이는 것이 아님을 유의하세요. 그냥 이율만 낮추는 역할로, 저는 추천하지 않습니다. 
8. 변동금리: 모기지 브로커가 이 옵션을 추천하는데 왠만하면 안하는 것을 추천드립니다. 보통 몇년후 변동금리로 바뀐다는 식인데, 변동금리가 된 순간 어떤 장난을 칠지 모릅니다. 그냥 고정금리로 쭉 가시는 것을 추천드립니다. 물론 그 고정금리 기간안에 대출을 다 상환할 자신이 있다면 상관은 없겠지만, 사람 일 모르는거 아니겠어요?
9. Refinance: 모기지 업체가 맘에 안들거나, 시장 이율이 낮아졌을 경우 시도할 수 있습니다. 대출채무자 본인이 모기지 업체를 바꾸는 것이지요. 그런데, 설정비용이 또 발생합니다. 낮아지는 이율과 설정비용을 잘 고려해서 결정하면 될 것 같습니다. 

 

 

다음으로는 모기지 프로세스입니다. 모기지 전체 프로세는 보통 2주에서 4주까지 소요될 수 있습니다. 

1. PreQualification: 모기지를 얻을 수 있는지 사전 자격을 심사하는것입니다. 현재 보유한 자산과 연소득을 고려해서, 모기지를 받을 수 있는 총금액이 나옵니다. 이것은 집계약전에 미리해두는 것이 좋습니다. 
2. In process: 모기지를 직접 실행하는 단계로 집이 계약되고 모기지 사전계약이 성사되면, 필요서류를 제출합니다. 
3. Appraisal: 담보물건(사려는 집)의 평가를 실행하는 것입니다. 이 물건의 가격에 따라서 최종 담보가능액이 설정됩니다. 
4. Underwriting: 가장 피곤한 과정인데, 소득이라든가, 재산소득의 형성과정을 굉장히 면밀히 체크합니다. 이 돈을 빌리려는 사람이 믿을만한 사람인지 보는 것입니다. 만일 한국에서 돈을 가져온다면 그 돈의 형성과정에 대한 증빙서류까지 필요합니다. 
5. 조건부 승인(Conditioanl Approval): 대출승인이 완료된 것입니다. 최후에 추가 증빙서류를 요구하는 경우가 많습니다. 
6. Clear to Close: 모든 서류작업이 승인이 된 단계로 최종 계약 문서를 받고, 집상태를 최종적으로 확인하고 대출 계약문서에 서명을 합니다. 요즘은 보통 직접 만나지않고, 온라인으로 가능합니다. 
7. Loan Closed: 보통 Closing day와 같은 날짜에 이루어지며, 대출금액이 송금되고, 론이 완전히 실행된 단계를 말합니다. 집계약서에 대한 서명이 끝나면, 그 문서를 공유받고 대출금액을 은행은 송금해줍니다. 

 

이상으로 모든 모기지 프로세스의 대한 설명을 마칩니다. 

 

한가지 마지막으로 더 언급하고 싶은 것은, 다른 글에서 말씀드린대로, 모기지 브로커는 자동차 브로커에 버금갑니다. 그만큼 쉽지 않은 사람들입니다. 자기 필요할 때는 시도때도 없이 전화하다가 갑자기 연락이 두절되고, 이율도 엄청 낮은 것처럼 선전하다가 찬찬히 읽어보면 독소조항이 많은 경우가 비일비재합니다.

 

여러 업체를 꼼꼼히 따져보고, 이율이 0.01%라도 낮고, 설정비용도 가장 낮은 곳을 잘 골라야합니다. 조기상환수수료가 없고, 원금(Principal)만 상환이 가능한지도 꼭 사전에 확인을 하셔야합니다. 일반적이지는 않지만, 원금만 상환이 불가한 모기지 상품도 있다고 들었습니다.  

 

아무튼, 길게는 30년 짊어지고 가야할 짐입니다. 

모쪼록 사려깊게 판단하셔서, 행복한 주거를 위한 도우미가 될 양질의 모기지론을 얻으시기 바랍니다. 

 

감사합니다.